每当房地产进入牛市／泡沫的时候，认为房价上涨合理，房价无泡沫的人，都会提出一种说法：
就是房价的上涨是由于建筑材料成本的增加造成的，所以房价上涨是合理的。
这种说法看似很有说服力，很多人容易受到误导，但是，这说法若成立，必须要有二个前提：
第一个前提就是建筑材料的涨幅和房价的涨幅对比。
如果房价涨幅和建筑材料涨幅相若，这还解释的过去。但是若房价涨幅远大于建筑材料的涨幅，这种解释就不具备说服力了！
我们可以看到美国在2004-2006年的房地产泡沫，房价涨幅远大于建筑成本，这已经是泡沫了！建筑材料上涨已经不能成为支持房价无泡沫的理由。
第二个前提多为人误解和忽视。
建筑材料上涨可以成为房价上涨的理由，前提是所有的购屋者必须不是从银行处申请信贷购买的，是靠购屋者自己能力支付，而不通过贷款。
因为银行的信贷是无中生有创造货币，它造成了经济的扭曲。
成本上涨造成完成商品价格上涨在正常的经济商贸是完全正确的因果关系，但是现代房地产市场是依赖银行无中生有创造信贷和货币，它已经扭曲了正常经济因果关系，所以成本推动的事情不会发生在房地产身上。
因为信贷的扭曲，房价的上涨无关建筑材料的成本。
实际上，是房价上涨推动建筑材料的上涨，建筑材料的上涨成为合理化房价上涨的借口，於是出现反射性效果，促进房价炒风，使得房价涨得更高。如此循环。
为何由信贷支持的房地产上涨，会出现有异于其他无信贷支持的商品的因果关系呢？
道理很简单。
打个比方，如果不通过信贷，有能力支付房价者，也许只能卖出１００栋房子，但是通过银行信贷透支未来，就能变成１０００栋房子。
也就是说，有９００栋房子是通过拔苗促长的方法提前消费的。这是一种对经济的扭曲。
但是，危害还不在此。
因为这９００栋房子的消费都是通过银行信贷完成。实际上，银行是没钱的。银行只是通过购房者的信用承诺为依据，而无中生有，凭空造钱。
这样会出现以下结果：
透支消费多９００栋房子，一下夸大了需求，对房价短期推高产生了作用；
而对长期价格来说，无中生有的货币流入房地产，造成更多的货币追逐少数的房屋，先售后建的策略也对它起到作用，使得货币对房地产贬值，造成房价上涨，或出现增值的假象。
而为这９００栋房子所创造出来的信贷货币，会落在房屋发展商手中，然后再流入建筑材料商手中，再流向建筑材料的原料上手中，使得更多的货币追逐这些材料／原料商品的情况出现，造成货币贬值，材料／原料增值。
当然，这些无中生有的钱也会流入各层面的人士手中，例如员工薪资。员工一旦将这些钱为生活所需花出去，也会造成过多的钱追逐少数的商品现象，使得百货价格腾涨。
百货价格腾涨促进了更大的成本压力，例如薪资要求。
成本压力推高建筑材料／原料成本，再反射回房屋价格中。
究其因果，根源是房价上涨推高建筑材料／原料的价格，而非建筑材料／原料推高房价。
这种背离正常的现象，完全是银行的信贷扭曲所造成。
另外，银行信贷的规则更进一步扭曲了房地产价格。
例如，Ａ区的同类型房屋价格是３０万，但是对于某人要申请购买／出售Ａ区房屋的人，银行可以通过人为主观的价值重估方法，将房价重估至３５万。
这样，一间重估至３５万，其他同区的同类型房屋也会因此「被增值」为３５万。
这道理就如股票一样，如果Ｘ股１０元，某人以１１元购买成交，股价就会涨到１１元，其他Ｘ股的持有人就会因此而「被增值」为１１元。
总之，房地产在银行信贷的支持下，其实是一种庞氏骗局游戏。
当人民无法承受这高房价的时候，也就是这骗局崩溃的时候。
马来西亚的房地产，也该到崩溃的时候了！
这世界上，印钱是不会创造价值的，它带来的只是经济毁灭。
0 评论:
发表评论